Oops! It appears that you have disabled your Javascript. In order for you to see this page as it is meant to appear, we ask that you please re-enable your Javascript!
HAKEKAT NILAI

HAKEKAT NILAI

HAHKEKAT NILAI

Pertimbangan terhadap nilai merupakan hal yang paling diperhatikan dalam berbagai kegiatan real estat. Istilah nilai sering kurang tepat dalam pemakaian komunikasi sehari-hari, akan tetapi dalam ilmu ekonomi istilah tersebut mempunyai arti khusus yang membedakannya dari konsep terkait harga dan biaya.

Perbedaan antara Harga, Biaya, dan Nilai

 

Seorang penilai membedakan antara harga, biaya, dan nilai dengan teliti. Istilah harga mengacu pada jumlah yang telah disepakati untuk dibayarkan oleh pihak pembeli dan jumlah yang diterima oleh pihak penjual sesuai dengan kesepakatan yang ada dalam transaksi oleh kedua belah pihak. Harga mengacu pada harga penjualan atau transaksi dimana terjadi suatu pertukaran di dalamnya, harga adalah hasil perhitungan akhir.

Pada umumnya, pola berbagai transaksi mencerminkan kondisi dari satu atau beberapa kondisi pasar. Yang dimaksud dengan pasar adalah suatu bentuk kesepakatan antara pembeli dengan penjual  yang kemudian dijadikan acuan dalam menentukan mekanisme harga. Beberapa hal yang mempengaruhi pasar adalah kondisi geografis, produk atau fitur produk, besar kecilnya jumlah pembeli dan penjual, atau berbagai kondisi

lainnya.

Pasar adalah suatu bentuk kesepakatan antara pembeli dengan penjual  yang kemudian dijadikan acuan dalam menentukan mekanisme harga.

Pasar real estat adalah interaksi individu yang menukarkan hak kepemilikan properti riil dengan aset lain, seperti misalnya uang.

 

Pasar real estat terbentuk dari interaksi individu yang menukarkan hak kepemilikan properti riil dengan aset lain, seperti misalnya uang. Penentuan jenis pasar real estat dipengaruhi oleh beberapa faktor mendasar seperti :

  • Jenis properti
  • Lokasi
  • Potensi keuntungan
  • Kecenderungan karakter investor
  • Kecenderungan karakter penyewa
  • Faktor – faktor lain yang ikut berperan dalam menentukan penjualan properti riil.

Contoh segmen pasar real estat misalnya residen baru, untuk satu keluarga dikawasan yang bagus dijual dengan harga $150.000, dan segmen pasar dengan bangunan apartemen yang lebih tua yang berlokasi dekat dengan kawasan bisnis, dan menawarkan jasa renovasi.

Banyak yang mengartikan bahwa nilai sama dengan biaya, namun dalam praktek penilaian, keduanya memiliki ketentuan yang lebih spesifik. Istilah biaya yang digunakan oleh para penilai adalah hal yang berkaitan dengan produksi, bukan nilai tukar, jumlah biaya baik dalam penyelesaian, atau hitungan sementara.

Jumlah biaya bisa di identifikasi dari tahapan proyek terkait, misalnya biaya konstruksi aktual ataupun biaya pengembangan secara keseluruhan. Biaya konstruksi biasanya termasuk biaya langsung untuk tenaga kerja dan bahan bangunan serta biaya tidak langsung. Biaya pengembangan adalah biaya untuk membangun properti, termasuk tanah, hingga menjadi kawasan operasional yang efisien. Biaya – biaya dalam pengambil-alihan, pengeluaran – pengeluaran aktual, serta laba yang ingin dihasilkan untuk membayar waktu dan resiko pihak pengembang atau pengusaha yang telah dilibatkan selama pengerjaan proyek, juga termasuk dalam biaya pengembangan.

Pengeluaran – pengeluaran yang terkait dengan real estat tersebut, berkaitan langsung dengan harga barang dan jasa dalam persaingan pasar. Misalnya, biaya bahan baku untuk atap, pertukangan, perencanaan, arsitektur, dan penyewaan perancah dipengaruhi oleh kondisi persediaan dan permintaan dikawasan tertentu. Dengan demikian, harga – harga tersebut sangat dipengaruhi oleh kondisi sosial, ekonomi, pemerintahan, dan lingkungan.

Nilai bisa memiliki beberapa pengertian dalam penilaian sebuah real estat, ketentuan yang digunakan tergantung pada konteks dan penggunaannya.1 Didalam penjualan, nilai biasanya dilihat dari berapa besar keuntungan yang bisa dihasilkan di masa depan. Oleh karena nilai dari waktu ke waktu berubah, maka seorang penilai menentukan nilai untuk kurun waktu tertentu. Nilai pada saat itu merupakan nilai uang dari properti, barang, dan jasa kepada pembeli dan penjual. Untuk menghindari kerancuan, para penilai tidak hanya memakai satu istilah nilai, melainkan mereka juga mengacu pada nilai pasar, nilai guna, nilai investasi, nilai pajak, dan beberapa jenis nilai lainnya. Sebagian besar penugasan penilaian properti memiliki tujuan utama untuk mengetahui nilai pasar dan hasil penilaian tersebut adalah tujuan dari para penilai.

  1. Lihat Halbert C. Smith, “Konsep Niali sebagai Sumber Perbedaan diantara Petugas Penilai,” The Appraisal Journal (April 1977): 203 -208 dan Jared Shlaes, “Nilai: Lebih dari Apa Yang Anda Lihat, “The Appraisal Journal (January 1993): 71-78.

Harga : Jumlah yang telah disepakati untuk dibayarkan oleh pihak pembeli dan jumlah uang yang diterima oleh pihak penjual sesuai dengan kesepakatan yang ada dalam transaksi oleh kedua belah pihak.

Biaya :     Total pengeluaran uang untuk perbaikan (struktur), termasuk untuk produksi, bukan pertukaran (harga). Para penilai membedakan antara biaya langsung (keras), biaya tidak langsung (lunak), dan biaya koordinasi kewirausahaan.

Nilai :     

  1. Nilai uang dari barang atau jasa properti untuk pembeli dan penjual pada waktu tertentu
  2. Harga saat ini yang dihitung dari keuntungan yang bisa didapatkan di masa depan atas  hak kepemilikan properti .

 

Bagi  para penilai, istilah nilai kadang kala kurang tepat. Penilai lebih cenderung merujuk pada jenis nilai tertentu daripada menggunakan satu jenis nilai saja.

 

Nilai Pasar dan Jenis Nilai lainnya

 Nilai pasar

 Konsep nilai pasar merupakan hal terpenting dalam bisnis dan komunitas real estat. Jumlah besarnya hutang dan modal ekuitas memiliki pengaruh secara berkala terhadap investasi real estat dan pinjaman hipotek, yang didasarkan pada penilaian nilai pasar. Perpajakan, litigasi, dan legislasi real estat juga merupakan hal yang sangat berpengaruh dalam persoalan nilai pasar. Pada hakekatnya setiap aspek industri real estat dan peraturannya baik di tingkat lokal, negara bagian, dan sipil, pertimbangan- pertimbangan nilai pasar cukup berpengaruh terhadap stabilitas ekonomi.

 Komponen Dalam Ketentuan Nilai Pasar yang Paling Banyak Diterima

 Ada sejumlah ketentuan nilai pasar di Amerika Serikat dan di negara- negara lain. Meskipun kata – kata yang dipakai tidak sama, akan tetapi memiliki konsep pengertian yang serupa. Oleh karena sebagian besar penilaian digunakan oleh pihak ketiga, bukan oleh klien itu sendiri, penggunaan jasa penilai akan menentukan ketentuan nilai pasar yang akan dipergunakan dalam sebuah penugasan penilaian tertentu.  Keinginan atau instruksi dari seorang klien tidak dapat mengubah hal – hal yang sifatnya mendasar, dimana seorang penilai harus memakai ketentuan nilai pasar yang tepat dalam pelaksanaan tugasnya. Penilai harus benar – benar memahami alasan penerapan ketentuan nilai pasar tertentu, dan menerapkannya sesuai dengan standar yang telah ditetapkan, serta menyampaikan segala hal yang berkaitan kepada seorang klien yang mereka layani.

Meskipun ada perbedaan pendapat dalam beberapa hal tentang ketentuan nilai pasar, secara umum disepakati bahwa nilai pasar dihasilkan dari beberapa penilaian terhadap pasar- pasar yang dijadikan acuan. Pendapat tentang nilai pasar harus didasarkan pada pengamatan obyektif terhadap kecenderungan pasar. Karena acuan standar dari aktivitas ini adalah uang tunai, maka kenaikan atau penurunan nilai pasar yang disebabkan oleh pembiayaan dan bentuk lain dari penjualan tidak diukur berdasarkan nilai uang tunai.

Ketentuan berikut ini menggabungkan konsep-konsep yang paling dapat diterima secara luas, seperti pembeli dan penjual yang mau, mampu, dan berpengetahuan yang membuat kesepakatan pada tanggal tertentu dan hal tersebut memberi tiga jenis pilihan mendasar bagi seorang penilai:  semua uang tunai, bentuk lain yang setara dengan uang tunai , atau dalam bentuk lain yang telah disepakati bersama. Ketentuan ini juga mewajibkan segala bentuk kenaikan maupun penurunan nilai pasar tunai dihitung dalam bentuk tunai.

Nilai pasar adalah fokus utama dari sebagian besar penugasan penilaian properti riil. Ketentuan ekonomi dan hukum tentang nilai pasar telah dikembangkan dan disempurnakan. Penyempurnaan yang berkesinambungan sangat penting bagi  profesi seorang penilai.
 Berbagai ketentuan nilai pasar telah dikembangkan oleh The Appraisal Foundation, Pemerintah Federal, Komite Standar Penilaian Internasional, Lembaga Penilaian dan lainnya.

Nilai pasar

 Harga yang paling sesuai untuk kurun waktu tertentu, baik dalam bentuk tunai maupun bentuk lain yang setara dengan tunai, atau dalam bentuk lain yang telah disepakati bersama, di mana hak properti yang dimaksud harus ditawarkan dengan harga yang wajar dalam persaingan pasar, dalam kondisi apapun yang menunjang penjualan, dimana pihak pembeli dan penjual masing-masing bertindak secara sadar, memahami dengan baik, dan bertindak atas keinginan sendiri, tanpa adanya paksaan atau tekanan dari pihak manapun.

Beberapa penilai memakai ketentuan tersebut secara langsung dalam laporan penilaian mereka dan memberikan pernyataan secara terpisah bahwa nilai dinyatakan dalam bentuk tunai, atau dalam bentuk lain yang setara dengan tunai, atau dalam bentuk lain yang telah disepakati. Ada juga penilai yang hanya mengubah beberapa bagian dari ketentuan nilai tersebut — misalnya, mereka dapat menggantikan “dalam bentuk tunai” dengan “dalam bentuk lain yang nilainya setara dengan jumlah tunai” atau “seperti yang dinyatakan dibawah” sebagaimana mestinya. Penggunaan ketentuan ini mewakili konsep nilai dalam sebuah transaksi.

Nilai Pasar dalam USPAP

 The Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP) yang merupakan bagian dari Appraisal Foundation (Lembaga Penilai) mewajibkan beberapa hal yang harus dicantumkan dalam setiap laporan penilaian. Berikut diantaranya, hal – hal yang berkaitan langsung dengan ketentuan nilai pasar :

  1. Identifikasi hak- hak spesifik dari properti yang akan dinilai.
  2. Masa berlaku hasil pembuatan laporan penilaian.
  3. Penentuan nilai ukur apakah secara tunai, atau bentuk lain yang setara dengan tunai, atau bentuk lain berupa pembiayaan yang tepat yang akan dijadikan dasar dalam melakukan penilain.
  4. Apabila penilaian didasarkan pada pembiayaan dari suatu lembaga atau yang sejenisnya, baik itu dengan suku bunga diatas atau dibawah suku bunga rata- rata, biasanya akan disertai kondisi khusus atau insentif. Jika menggunakan perhitungan seperti itu, maka harus ada penjelasan sedemikian rupa mengenai nilai suku bunga baik diatas maupun dibawah suku bunga rata- rata atau perhitungan insentif tertentu, dan harus menyertakan penjelasan tentang kelebihan dan kekurangannya terhadap nilai; dan data – data pendukung juga harus disertakan dan dijelaskan sedemikian rupa.

Meskipun ketentuan ini mencakup ketentuan pembiayaan non-tunai yang setara dalam ruang lingkup nilai pasar dari properti yang dinilai, hak-hak tersebut tetap dinilai berdasarkan nilai tunai. Peningkatan atau penurunan nilai pasar yang diikut sertakan dalam ketentuan – ketentuan pembiayaan tidak dihitung berdasarkan ketentuan cara tunai, dan penjelasan perbedaan jumlah uang dengan perhitungan secara tunai juga harus dijelaskan.

The Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP) mencakup beberapa ketentuan laporan penilaian yang terhubung langsung dengan ketentuan nilai pasar

Nilai pasar untuk Lembaga Keuangan dengan Jaminan Sipil

 Ketentuan nilai pasar berikut digunakan oleh lembaga yang mengatur lembaga keuangan yang dijamin oleh pemerintah sipil di negara  Amerika Serikat:

Harga terbaik yang bisa ditawarkan dalam persaingan pasar dalam kondisi apapun selama masa penjualan, pihak pembeli dan penjual sama – sama bersikap bijak dan memahami dengan baik bahwa harga yang ditawarkan tidak dipengaruhi oleh tekanan dari pihak manapun. Di dalam ketentuan ini juga mencakup informasi yang jelas mengenai tanggal dan pengesahan perpindahan hak dari pihak penjual kepada pihak pembeli dengan ketentuan – ketentuan sebagai berikut:

  1. Pihak pembeli dan penjual memiliki tujuan yang sama;
  2. Kedua belah pihak memiliki pemahaman yang baik, dan sama – sama bertindak sesuai dengan kesepakatan yang telah dibuat;
  3. Tersedia waktu yang memadai untuk penjualan/ pameran untuk umum;
  4. Pembayaran dilakukan dalam bentuk tunai dalam mata uang dolar Amerika Serikat atau oleh lembaga keuangan yang telah dipilih dan disepakati; dan
  5. Harga yang disepakati merupakan harga yang wajar untuk penjualan properti serta bebas dari pengaruh lembaga keuangan, atau pengaruh dari agen penjualan atau perorangan yang bertindak sebagai penjual.2

Ketentuan sipil ini sesuai dengan ketentuan nilai pasar yang dikutip dari edisi terakhir The Dictionary of Real Estate Appraisal. Dalam ketentuan sipil diatur bahwa segala akibat yang timbul pada nilai properti yang dipengaruhi oleh lembaga pembiayaan atau ijin- ijin penjualan harus diatur sedemikian rupa dan hasil penilainnya mencerminkan ketentuan – ketentuan yang setara dengan nilai tunai. Metode pembiayaan khusus atau konsesi penjualan sering mengakibatkan buruknya kondisi pasar. Ketentuan seperti ini dibuat untuk menangani penugasan penilaian dalam pasar real estat yang masuk dalam kategori khusus atau memiliki kondisi berbeda dari umumnya.

Nilai Pasar dalam Standar Internasional

 Menurut Komite Standar Penilaian Internasional, nilai pasar ditentukan untuk standar internasional adalah sebagai berikut:

Nilai pasar adalah kisaran jumlah harga sebuah properti pada rentang waktu penilaian yang telah ditentukan oleh pihak pembeli dan penjual yang sepakat mengadakan sebuah transaksi setelah proses pemasaran, dan kedua belah pihak bertindak atas kemauan sendiri, secara sadar, dan tanpa ada tekanan dari pihak manapun.3

International Valuation Standards Committee (IVSC): Standar penilaian internasional didirikan pada tahun 1984 oleh International Valuation Standards Committee (IVSC),

anggota organisasi non-pemerintah Perserikatan Bangsa-Bangsa. Appraisal Institute adalah anggota pendiri IVSC, yang sekarang terdiri dari 50 lebih negara anggota

  1. Federal Register, vol. 55, No. 163, 22 Agustus 1990, halaman 34228 dan 34229; juga dikutip dalam Glossary of the Uniform Standards of Professional Appraisal Practice, edisi th 2000. Perlu dicatat bahwa ketentuan nilai pasar oleh pemerintah sipil yang dikutip dalam USPAP dipindahkan dari bagian Definition edisi tahun 1996 ke bagian Glossary dalam edisi yang diterbitkan kemudian. Dalam edisi USPAP tahun 2001, ketentuan market value yang telah disederhanakan, diambil kembali dari bagian Glossary dan kembali dimasukkan ke dalam bagian Definition.
  2. Komite Standar Penilaian Internasional, International Valuation Standards 2000: (London, 2000), 92-93.

 Ketentuan Lembaga Penilaian

 Pada tahun 1993, Appraisal Institute (Lembaga Penilai) mengadopsi beberapa ketentuan nilai pasar, yang kemudian dikembangkan oleh Appraisal Institute Special Task Force on Value Definition (satuan tugas khusus yang mengurus ketentuan- ketentuan nilai) guna memperjelas antara nilai pasar, nilai disposisi, dan nilai likuidasi.

Kisaran harga yang merupakan daya tarik utama dalam bisnis properti, biasanya dipengaruhi oleh fakor – faktor berikut :

  1. Jumlah penjualan yang dicapai dalam kurun waktu tertentu.
  2. Terbukanya peluang dan persaingan pasar untuk properti yang dinilai.
  3. Baik pihak pembeli maupun penjual saling percaya dan memiliki pemahaman yang baik.
  4. Harga yang disepakati tidak terpengaruh oleh tekanan dari pihak manapun.
  5. Adanya motivasi serupa antara penjual dan pembeli.
  6. Kedua belah pihak sama – sama memiliki itikad yang baik.
  7. Adanya usaha pemasaran yang baik dan tersedia cukup waktu untuk memasarkan atau menggelar pameran untuk umum.
  8. Pembayaran dilakukan secara tunai sesuai dengan mata uang atau dengan cara lain yang telah disepakati.
  9. Harga yang ditawarkan merupakan hasil pertimbangan terhadap properti yang dijual, tidak dipengaruhi oleh lembaga pembiayaan atau seseorang yang memiliki kepentingan terhadap penjualan.

Ketentuan tersebut dapat disesuaikan untuk memberikan penilaian pembiayaan dengan jangka waktu tertentu.

Ketentuan – Ketentuan Lain Dalam Nilai Pasar

 Ketentuan- ketentuan nilai pasar dapat ditemukan dalam berbagai sumber, termasuk dalam artikel – artikel penilaian, kamus real estat, dan putusan – putusan pengadilan. Lembaga standarisasi menghimbau agar para penilai memakai ketentuan nilai pasar yang sesuai yang diberlakukan pada otoritas wilayah pelayanan penilaian. Lebih jauh, standar Internasional menekankan bahwa para penilai harus memahami otoritas pada wilayah yang akan dinilai. Pemerintah dan badan berwenang memperbaharui penjelasan tentang nilai pasar dari waktu ke waktu, oleh sebab itu seseorang yang bertugas melakukan penilaian untuk badan yang berwenang atau untuk lembaga yang mempercayai jasanya harus memastikan penerapan ketentuan yang berlaku.

Nilai Guna

 Pada kenyataannya, penilaian real estat dewasa ini tidak jarang membuat para penilai mempertimbangkan jenis nilai – nilai lain sebagai pendukung dari nilai pasar. Salah satunya adalah nilai guna yaitu konsep yang didasarkan pada produktivitas suatu barang ekonomi. Nilai guna adalah nilai properti tertentu untuk penggunaan tertentu. Dalam menghitung nilai guna, penilai berpatokan pada nilai yang dapat diperoleh dari sebuah real estat yang menjadi bagian dari suatu perusahaan, tanpa dipengaruhi fungsi terbaik ataupun hasil tertinggi dari properti tersebut atau jumlah uang yang mungkin di dapatkan dari hasil penjualan properti tersebut. Nilai guna dapat beragam jenisnya tergantung pada manajemen properti dan kondisi eksternal seperti perubahan dalam penerapan bisnis. Misalnya, pabrik yang dirancang di sekitar tempat proses perakitan tertentu mungkin memiliki satu nilai guna sebelum diadakan perubahan besar dalam teknologi perakitan, kemudian nilai guna bertambah setelah terjadinya perubahan tersebut.

Properti riil bisa memiliki nilai guna dan juga nilai pasar. Sebuah pabrik tua yang masih digunakan oleh perusahaan pertama dari sejak didirikannya pabrik tersebut mungkin memiliki nilai guna yang cukup besar untuk perusahaan itu, tetapi jika dipergunakan untuk hal lain, hanya memiliki jumlah nilai pasar.

Penugasan penilaian nilai guna dapat dilakukan untuk menilai aset (termasuk properti riil) untuk merger, akuisisi, atau perihal keamanan. Penugasan seperti ini terkadang ditemui dalam menilai perusahaan real estat  yang menyertakan properti riil di dalam usahanya.

Putusan – putusan pengadilan dan undang-undang tertentu juga dapat menjadi alasan untuk dilakukannya penilaian terhadap nilai guna. Sebagai contoh, banyak negara agrikultur  yang melakukan penilaian lahan pertaniannya untuk kepentingan pajak bangunan daripada penilaian pada nilai atas dasar nilai tertinggi maupun peruntukan terbaik. Saat ini, peraturan IRS terkait pajak tanah memungkinkan bahwa lahan yang digunakan sebagai lahan pertanian sementara, dapat dinilai sesuai dengan fungsi sementara itu, meskipun tanah tersebut memiliki potensi untuk pengembangan.4

 Pasar Terbatas dan Properti untuk Kalangan Tertentu

 Ketika menilai jenis properti yang diperjual belikan atau disewakan untuk kalangan terbatas saja, mungkin sulit untuk menentukan apakah hasil penilaian  pada nilai pasar dapat didukung secara wajar. Seperti properti untuk pasar terbatas, dapat menimbulkan persoalan – persoalan baru bagi pihak penilai. Properti dengan pasar terbatas adalah properti yang memiliki pembeli potensial yang relatif sedikit dalam rentang waktu tertentu, dapat disebabkan oleh bentuk desain yang unik atau perubahan dalam kondisi pasar. Pabrik-pabrik besar, kawasan lintasan kereta api, dan properti untuk penelitian dan pengembangan adalah contoh properti dengan pasar terbatas yang biasanya menarik minat sedikit pembeli.

Banyak properti untuk pasar terbatas yang membatasi fungsi dari bangunan tersebut dari sejak awal dibangun, mencakup struktur dengan desain unik, bahan konstruksi khusus, atau tata letak bangunannya. Properti seperti itu biasanya memiliki nilai jual terbatas, oleh karenanya disebut properti untuk kalangan tertentu atau dirancang khusus. Contoh properti seperti itu termasuk rumah ibadah, museum, sekolah, bangunan umum, dan clubhouse.

Nilai Guna: Nilai properti sesuai dengan kegunaannya pada saat dilakukannya penilaian, bukan pertimbangan nilai guna alternatif, dapat diterapkan jika ada undang – undang yang telah diberlakukan guna melindungi lahan pertanian, hutan, atau lahan terbuka lainnya di pinggiran kota; dapat diartikan sebagai nilai kegunaan.

Properti Pasar Terbatas: Properti yang memiliki calon pembeli terbatas pada rentang waktu tertentu.

Properti untuk Kalangan Tertentu: Properti untuk kalangan tertentu dengan desain bangunan yang unik, bahan- bahan konstruksi khusus, atau desain yang dirancang khusus untuk fungsi bangunan tertentu, juga disebut dengan properti dengan rancangan khusus.

  1. Bagian dalam pemakaian penilaian khusus di United States Estates (dan Generation-Skipping Transfer) Pengembalian Pajak (IRS Instructions untuk Formulir 706) menyatakan: “Pada bagian 2032A, Anda dapat melakukan penilaian terhadap lahan pertanian tersebut dan usaha properti rill yang yang dijalankan pada lahan pertanian tersebut atau nilai guna usaha daripada nilai pasar nya. Anda dapat memakai keduanya, baik penilaian pada nilai guna maupun penilaian alternatifnya.”

Properti untuk kalangan terbatas biasanya dinilai berdasarkan kegunaannya pada saat dilakukan penilaian atau penggunaan alternatif yang paling memungkinkan. Karena pasar yang relatif kecil dan rentang waktu penjualan yang cukup lama untuk properti semacam ini, maka biasanya bukti pendukung dalam melakukan penilaian nilai pasar berdasarkan kegunaan pada rentang waktu yang ditentukan sangat sedikit. Perbedaan antara properti untuk kalangan umum dan properti untuk kalangan terbatas tergantung pada ketersediaan data pasar yang relevan. Jika ada pembeli untuk properti pasar terbatas, maka pihak penilai harus meneliti segala bentuk bukti- bukti nilai pasar yang tersedia.

Jika kegunaan dari properti pada saat dinilai bersifat sangat khusus sehingga tidak adanya contoh pasar, akan tetapi penggunaannya cukup jelas dan kemungkinan akan berlanjut, maka pihak penilai dapat menerapkan penilaian pada nilai guna selain nilai pasar, jika hal tersebut memungkinkan dalam penugasan. Penaksiran seperti ini tidak bisa dicampur-adukkan dengan penilaian nilai pasar. Namun, jika tidak ada pasar untuk dijadikan acuan atau data tidak tersedia, maka pihak penilai tidak dapat memberikan penilaian terhadap nilai pasar dan hal tersebut harus dinyatakan dalam laporan penilaian. Dalam hal ini, petugas penilaian harus mematuhi hukum yang berlaku, didukung dengan penilaian pribadi dan segala bentuk bukti – bukti yang ada secara langsung. Perlu diingat bahwa jenis nilai yang diterapkan tidak tergantung pada jenis properti, ukuran maupun kelayakan pasar, atau kemudahan untuk pengembangkan nilai tersebut; akan tetapi, tujuan penggunaan penilaian menentukan jenis nilai yang akan dipakai. Jika klien membutuhkan penilaian nilai pasar, pihak penilai harus menerapkan penilaian pada nilai pasar, bukan nilai guna.

Nilai Investasi

 Saat nilai guna berfokus pada fungsi tertentu dari sebuah properti, nilai investasi menunjukkan nilai properti tertentu untuk investor tertentu. Seperti yang digunakan dalam penugasan penilaian, nilai investasi adalah nilai properti untuk investor tertentu berdasarkan kualifikasi investasi orang tersebut (atau entitas). Berbeda dengan nilai pasar, nilai investasi adalah nilai yang sifatnya untuk individu, bukan nilai yang bersifat umum.

Nilai investasi mencerminkan hubungan subyektif antara investor tertentu dengan investasi tertentu. Hal ini berbeda dari konsep nilai pasar, meskipun nilai investasi dan indikasi nilai pasar terkadang serupa. Jika kualifikasi investor serupa dengan pasar, maka nilai investasi akan sama dengan nilai pasar.

Nilai Investasi: Nilai tertentu dari sebuah properti untuk investor tertentu atau tingkat investor tergantung pada kualifikasi investasi perorangan, terlepas dari nilai pasar, yang tidak bersifat pribadi dan tidak berkaitan langsung.

Jika diukur dalam nilai dolar, nilai investasi adalah harga yang akan dibayarkan investor untuk investasi yang mengacu pada tingkat kepuasaan yang meliputi keinginan, kebutuhan, atau tujuan investasi individu tersebut. Untuk memberikan pendapat tentang nilai investasi, kriteria investasi tertentu harus dipahami. Kriteria untuk mengevaluasi investasi real estat tidak harus ditentukan oleh investor itu sendiri; melainkan dapat ditentukan oleh seorang ahli pada nilai real estat dan investasi, yaitu, seorang penilai.

Nilai Kelangsungan Usaha

 Kelangsungan usaha adalah usaha yang dibentuk dan berkesinambungan dalam beroperasi secara tidak terbatas. Untuk jenis properti tertentu (misalnya: hotel dan motel, restoran, arena bowling, perusahaan manufaktur, klub atletik, tempat pembuangan sampah), aset fisik real estat merupakan bagian integral dari bisnis yang sedang berjalan. Nilai pasar dari properti semacam itu (termasuk semua aset berwujud dan tidak berwujud dari kelangsungan usaha, seolah-olah dijual secara agregat) umumnya disebut sebagai nilai kelangsungan usaha. (Lihat gambar 2.1.) Penilai dapat ditugaskan untuk melakukan penilaian terhadap nilai investasi, nilai pakai, atau beberapa jenis nilai lainnya dari kelangsungan usaha, tetapi sebagian besar penilaian nilai kelangsungan usaha terkait dengan nilai pasar.

Nilai kelangsungan usaha: nilai pasar dari keseluruhan aset yang berwujud maupun tidak berwujud dari usaha yang didirikan dan beroperasi secara berkesinambungan, seolah dijual secara gabungan.

Secara konvensional, nilai kelangsungan usaha telah dipahami  sebagai nilai operasional properti yang telah terbukti. Pemahaman yang muncul dari istilah tersebut menyoroti pandangan bahwa perusahaan bisnis diharapkan untuk terus beroperasi dengan baik di masa depan (biasanya tanpa batas waktu); sebaliknya, nilai likuidasi mengasumsikan bahwa perusahaan akan berhenti beroperasi. Nilai kelangsungan usaha mencakup nilai inkremental yang terkait dengan urusan bisnis, yang berbeda dari nilai properti rill. Nilai dari kelangsungan usaha  mencakup peningkatan nilai tak berwujud dari perusahaan bisnis yang beroperasi, yang dihasilkan dari perpaduan antara tanah, bangunan, tenaga kerja, peralatan, dan kegiatan pemasaran. Perpaduan tersebut  menciptakan bisnis yang layak dari sudut pandang ekonomi yang diharapkan akan terus berlanjut. Nilai dari kelangsungan usaha mengacu pada nilai keseluruhan properti, termasuk properti riil dan properti pribadi yang tidak berwujud yang terkait dengan nilai kepemilikan usaha (lihat Gambar 2.2).

Mungkin sulit untuk memisahkan nilai pasar tanah dan bangunan dari nilai usaha secara keseluruhan, tetapi pembagian komponen nilai realty dan non-realty sering diperlukan urusan sipil. Ketika seorang penilai tidak dapat secara efektif memisahkan antara nilai pasar real estat dari nilai perusahaan, maka penilai selayaknya menyatakan bahwa laporan penilaiannya tersebut mencakup kedua nilai pasar dan nilai perusahaan dan bahwa penilai belum dapat memisahkan antara kedua hal tersebut. Tugas semacam itu hanya dapat dilakukan oleh praktisi khusus, dan pelaksanaan tugas itu harus dilakukan sesuai dengan standar yang telah ditentukan USPAP . (Nilai perusahaan  dibahas dalam Bab 27.)

komponen kelangsungan usaha
komponen kelangsungan usaha

Nilai Kena Pajak

Nilai Kena Pajak berlaku dalam perpajakan ad valorem ( pajak yang didasarkan pada nilai suatu transaksi atau properti ) dan mengacu pada nilai properti sesuai dengan daftar pajak. Nilai kena pajak mungkin tidak sesuai dengan nilai pasar, tetapi biasanya dihitung terkait dengan dasar nilai pasar.

Nilai Kena Pajak: Nilai properti sesuai dengan daftar pajak dalam perpajakan ad valorem; bisa lebih tinggi atau lebih rendah dari nilai pasar, atau berdasarkan pada rasio penilaian yang merupakan persentase dari nilai pasar.

Faktor- faktor Pembentuk Nilai

 Konsep nilai ekonomi tidak melekat pada asal atau permulaan suatu komoditas, barang, atau layanan; akan tetapi terbentuk dari pikiran masing – masing orang yang kemudian membentuk pasar. Keterkaitan antara hal – hal yang membentuk sebuah nilai bersifat kompleks, dan nilai tersebut akan berubah jika faktor – faktor pengaruhnya berubah. Biasanya, berikut empat faktor ekonomi yang saling tergantung dalam membentuk nilai:

  1. Manfaat
  2. Kelangkaan
  3. Harapan
  4. Daya beli yang efektif

Keempat faktor tersebut harus ada dalam properti agar memiliki nilai.

Empat faktor yang saling tergantung membentuk nilai: manfaat, kelangkaan, harapan, dan daya beli yang efektif. Manfaat dan kelangkaan adalah faktor persediaan. Harapan dan daya beli yang efektif adalah faktor permintaan.

Manfaat

Manfaat adalah kemampuan suatu produk untuk memuaskan keinginan, kebutuhan, atau harapan manusia. Semua properti harus memiliki manfaat untuk penyewa, investor, atau penghuni. Properti perumahan memenuhi kebutuhan akan tempat tinggal, dan properti komersial menghasilkan pendapatan. Keduanya mungkin memiliki pola desain masing – masing yang meningkatkan daya tariknya. Fitur-fitur ini disebut fasilitas. Nilai fasilitas terkait dengan harapan dan manfaatnya bagi penghuni atau penyewa. Nilai untuk penyewa dapat dikonversi menjadi pendapatan dalam bentuk sewa. Keuntungan yang diperoleh dari properti yang menghasilkan pendapatan biasanya dapat diukur dari segi arus kas. Pengaruh manfaat terhadap nilai tergantung pada karakteristik properti. Manfaat ukuran luas, manfaat desain, manfaat lokasi, dan berbagai bentuk manfaat lainnya dapat secara signifikan mempengaruhi nilai properti.

Manfaat dari kepemilikan properti riil berasal dari keseluruhan hak yang didapat oleh pemilik. Pembatasan hak kepemilikan dapat menghambat besarnya manfaat dan oleh karenanya, dapat menurunkan nilai properti. Demikian pula, properti hanya dapat mencapai nilai tertinggi jika mampu memberikan  manfaat terbaik nya secara legal. Peraturan lingkungan, peraturan zonasi, batasan dalam, dan batasan lain dalam hak kepemilikan dapat meningkatkan atau mengurangi manfaat dan nilai properti.

Manfaat: kemampuan suatu produk untuk memuaskan keinginan, kebutuhan, atau harapan manusia.

Fasilitas: keuntungan yang berwujud dan tak berwujud dari sebuah properti riil yang meningkatkan daya tariknya atau meningkatkan kepuasaan pengguna, tetapi tidak terlalu penting dalam kegunaannya. Fasilitas – fasilitas alamiah dapat berupa lokasi yang menyenangkan dekat dengan air atau pemandangan yang indah di kawasan sekitarnya; fasilitas buatan seperti kolam renang, lapangan tenis, bangunan komunitas, dan fasilitas rekreasi lainnya.

 

Kelangkaan

 Kelangkaan adalah persediaan saat ini atau yang diantisipasi terkait terhadap permintaan suatu barang. Secara umum, jika permintaan bersifat konstan maka kelangkaan suatu komoditas membuatnya lebih berharga. Tanah, misalnya, umumnya masih melimpah, tetapi berguna, tanah yang diinginkan relatif jarang dan, oleh karena itu, memiliki nilai yang lebih besar. Tidak ada objek, termasuk properti riil, dapat memiliki nilai kecuali adanya gabungan antara kelangkaan dan manfaat. Udara, yang memiliki tingkat manfaat yang tinggi, tidak memiliki nilai ekonomi yang pasti karena berlimpah.

 Harapan

 Harapan adalah keinginan pembeli untuk suatu barang untuk memenuhi kebutuhan manusia (misalnya;  tempat tinggal, pakaian, makanan, persahabatan) atau keinginan individu di luar hal-hal penting yang diperlukan untuk mendukung kehidupan.

Daya Beli yang Efektif

 Daya beli yang efektif adalah kemampuan individu atau kelompok untuk berpartisipasi dalam pasar, yaitu untuk memperoleh barang dan jasa dengan uang tunai atau yang setara. Penilaian yang valid untuk nilai properti mencakup penilaian akurat atas kemampuan pasar untuk membayar properti.

Persediaan dan permintaan

 Interaksi yang kompleks dari empat faktor yang membentuk nilai tercermin dalam prinsip ekonomi dasar mengenai persediaan dan permintaan. Manfaat  suatu komoditas, kelangkaan atau kelimpahannya, intensitas keinginan manusia untuk memperolehnya, dan daya efektif untuk membelinya semuanya mempengaruhi persediaan dan permintaan komoditas dalam situasi apa pun.

Permintaan atas suatu komoditas dipicu oleh manfaatnya dan dipengaruhi oleh kelangkaannya. Permintaan juga dipengaruhi oleh harapan dan hal – hal yang memicu adanya rangsangan keinginan. Meskipun keinginan manusia untuk memiliki sesuatu bersifat tidak terbatas, keinginan dihasilkan oleh daya beli yang efektif. Dengan demikian, ketidakmampuan untuk membeli barang mahal mempengaruhi permintaan.

 Kelangkaan: Kekurangan barang saat ini atau yang diantisipasi terhadap permintaan akan barang tersebut. Kondisi kelangkaan mempengaruhi nilai.

Harapan: Keinginan pembeli akan suatu barang untuk memenuhi kebutuhan manusia (misalnya: tempat tinggal, pakaian, makanan, persahabatan) atau keinginan individu di luar hal – hal penting sebagai penunjang kehidupan.

Daya beli yang efektif: Kemampuan individu atau kelompok untuk berpartisipasi dalam pasar, yaitu untuk memperoleh barang dan jasa dengan uang tunai atau yang setara.

Persediaan: Dalam real estat, jumlah jenis properti yang tersedia untuk dijual atau disewakan dengan berbagai harga di pasar tertentu pada waktu tertentu.

Permintaan: Dalam real estat, jumlah jenis properti yang diinginkan untuk dibeli atau disewa dengan berbagai harga di pasar tertentu pada waktu tertentu. 

Demikian pula, ketersediaan barang dipengaruhi oleh manfaatnya dan dibatasi oleh kelangkaannya. Ketersediaan barang dipengaruhi oleh keinginan terhadap barang tersebut. Tanah adalah komoditas terbatas, dan tanah di daerah yang cocok untuk fungsi tertentu akan sangat terbatas jika permintaan terhadap tanah tersebut tinggi. Daya beli yang lamban akan mempengaruhi perubahan pada ketersediaan barang. Jika daya beli meningkat, ketersediaan suatu komoditas relatif akan berkurang dan menyebabkan usaha peningkatan pasokan akibat permintaan pasar.

DAFTAR PUSTAKA

American Institute of Real Estate Appraisers. Appraisal Thought: A 50- Year Beginning. Chicago 1982

Davies, Pearl Janet. Real Estate in American History. Washington, D.C.: Public Affairs Press. 1958.

Harrison, Frank E. Appraising the Tough one: Creative Ways to Value Complex Residential Properties. Chicago Appraisal Institute. 1996

Heilbroner, Robert L. The Worldly Philosophers. Rev. En. New York: Simon and Schuster, 1964.

Hodges, McCloud B, Jr. “Three Approaches?” The Appraisal Journal (Oktober 1993).

Jevons, W. Stanley. The Theory of Political Economy. Edisi ke-5. New York: Augustus M. Kelley, 1965.

Noyes, C. Reinold. The Institutuin of Property. London: Longmans, Green and Company, 1936.

Roll, Eric. A History of Economic Thought edisi Ke-3. Englewood Cliffs, N.J.: Prentice-Hall, 1964.

Samuelson, Paul A. And William D. Nordhaus. Economics. edisi ke-13. New York: McGraw-Hill, 1989.

Solot, Sanders K. “The First Appraisal.” The Real Estate Appraiser & Analyst (April 1987).

Vane, Howard R. And John L. Thompson. Monetarism- Theory, Evidence, and Policy. New York: Halsted Press, 1979.

Wilson, Donald C. “ How Tactical Utility Influences Price and Value.” The Appraisal Journal (January 1998)

Yovino-Young, Michael. “Appraising from the Middle Ages to the Millenium. “ Valuation Insights & Perspectives, vol. 4, no. 3 (Third Quarter 1999)

 

(Visited 30 times, 6 visits today)

Leave a Reply

avatar
  Subscribe  
Notify of